供应“井喷”！最期待的楼盘，出现了...

网络资讯收集学习  |  2022-04-13 20:52:01545 【免责声明】本站资讯及文章收集，整理于网络用于自身学习以提升产品设计及测试而用，是广泛收集的随机性文章，所有文章内信息的真实性、可靠性、准确性本站不做任何保证，所有文章内信息与本站无关，也不对外展示，不要轻信被抓取文章内的信息，一定要严格核对正确的官方信息。

疫情退散，深圳人买房的热情也回来了，最近的新房市场明显在走量，各个项目卖得都不错。

与此同时，昨天深圳住建局为市场“补货”，公布2022年二季度预入市商品房名单，36个项目，19050套，建面174.95万平方米。

近2万套的供应，很多人慌了，这么多房子怎么买，选择困难症。实则不然，剔除公寓项目，住宅仅有28个，14520套。

另外考虑到部分楼盘有延迟，不一定能在二季度入市，实际会小于官方预估的数据。当然，最重要的是，大部分楼盘没你想象的那么有价值。

真正值得打新的项目，屈指可数，不超过10个。

二季度的入市名单里，海德园在列，毫无疑问，它是二季度名单里最靓的崽。

提起海德园，对深圳房产略有了解的人都知道，超级网红；去年11月底海德园B区入市，推出181套住宅，最低入围积分62.2分，当天全部售罄。

去年底的深圳楼市冷得一塌糊涂，海德园能跑出这样的成绩，实属新房市场一道亮丽风景线。

海德园之所以抢手，离不开背后的三大优势。

1、区位优势：处于安托山片区，属于深圳新晋豪宅区，旁边紧挨着香蜜湖；

再者，这个位置处在深圳各大CBD中间，东边是福田CBD、车公庙，西边有深圳湾、科技园、后海等等，称得上真正意义上的“宇宙中心”。

2、学区优势：所在的学区范围中学是深高南学校，小学是红岭实验小学，这两所学校在深圳都赫赫有名。

3、倒挂优势：一路之隔的万科瑧山府，二手房报价在20万/平左右，2020年的成交价在17-18万/平。

而海德园的备案均价12.6万/平（上一批），倒挂4-5万/平，巨大的价差红利，推高楼盘热度。

此次住建局公示海德园A区将推售135套，户型面积未知，但网上传闻先推大户型，89平小户型可能得等下一批。

对于海德园这样的楼盘，不是该不该打，而是买不买得到，以及买不买得起的问题。

预售套数太少，仅135套；总价也不低，以最小面积89平，均价12.6万/平测算，总价1100万多，如果是大户型，总价更高。

可以说，海德园注定与大多数人无关。

除了福田的海德园，同样千万级别的项目，还可以关注南山的汉园茗院，以及招商仕林臻邸。

汉园茗院，与海德园同属于一家开发商，二季度预售，楼盘位于大学城片区，靠近地铁5号线长岭陂站，一路之隔是京基御景峯，二手房价格在9-10万/平。

这个楼盘最大的优势是环境，以南是塘朗山景观，以北是长岭陂水库，周边无大片城中村，城市环境面貌新。

周边是大学集群，南山科技大学、深圳大学西丽校区等，人文资源丰厚。

据资料显示，汉园茗院分为A、B两区，本次预推售A区418套，户型108-169平；价格方面，吹风价8字头，可与同片区的汇城茗院比较，该项目去年开盘均价8.47万/平。

8万多的价格，与紧挨的京基御景峯二手房价格相比，有些许倒挂，不过总价也要去到千万了。

南山的另一个项目，招商仕林臻邸，位于蛇口片区，项目的综合优势很不错。

1、地铁出行便利，距离2号线海上水湾站步行500米左右；

2、商业方面，紧邻海上世界、汇港购物中心；

3、学校是育才一小、育才中学，属于南山比较强势的教育资源；

4、户型也不错，115平户型可改做4房，实用率高。

价格方面，周边的二手房比较老旧，没有对比性，可参考片区内的新世界临海揽山，去年11月入市，均价11.3万/平。

以此作为测算依据，招商仕林臻邸115平户型，总价去到1300万左右。

综上所述，海德园、汉园茗院、招商仕林臻邸是我认为比较优质的千万级别的项目，可以重点关注。

按照项目综合打分，可排序为：海德园>招商仕林臻邸>汉园茗院。

以上3个项目的总价都相对较高，偏改善需求。二季度入市名单，对于预算有限的刚需，也有不错的选择，比如宏发万悦山二期、中海学仕里、壹城时尚花园（壹成中心十区）、招商雍和府。

宏发万悦山二期，上线二季度，去年一期入市，创下年度最高入围积分，72.3分，367套房当天即罄。

宏发万悦山为什么这么火，可概括为以下几点：

1、位置好，处于凤凰城片区，光明核心城区；

2、距离6号线光明大街站约800米，凤凰城站约900米；

3、周边有光明蓝鲸世界、万达广场、星河COCO City等大型商业；

4、处于深圳实验光明小学，深圳实验光明初中学区范围内；

5、户型优势，89平可做四房两厅两卫，实用率超高。

6、新房限价5万/平，而龙光玖龙台二手房成交价突破8万/平，价差明显。

对于即将入市的二期会在户型上大打折扣，回归3房，另外靠近主干道，噪音影响等，想要续写上一期的神话恐怕有难度，但仍然不妨碍它抢手。

二季度入市名单里，龙华有两个楼盘可以关注，尤其是中海学仕里，重点关注。

项目处于红山片区，不远处是红山标杆楼盘金亨利首府，以及深高北校区。 

交通上，距离红山站、深圳北站均在700米左右；商业配套，靠近红山6979商业中心；教育资源，项目处于深高北校区范围内（以教育局公示为准）。

最大的优势是价格，中海学仕里限价7.82万/平，旁边的金亨利首府、汇龙湾报价基本在12-15万/平。

真实成交情况，去年4月金亨利首府87平成交价1230万，折合单价14万/平，与周边二手房对比下来，项目有4-5万/平的价差。

不过项目体量较小，仅465套；另外地铁、主干道、高铁穿行，届时会受不少噪音的影响。

另外一个楼盘，壹成中心十区，这座超级大盘已经卖了7-8年，如今将再次上新。

项目的优势是，拥有龙华最大商业综合体，建面约60万平方米，这个体量放在深圳各区比较，都是佼佼者。

地铁规划利好，22号线油松站和27号线油福站；以及旧改红利，壹成中心周边大小的旧改项目超过40个，包括中洲、海岸城、保利、德业基等项目。

价格方面，去年5月，壹成中心十一区入市，均价7.36万/平，预计十区售价在7万/平左右。据中介反映，最近壹成中心六区有成交一套75平3房户型，总价600万，折合单价8万/平。

另外，刚需还可以关注招商雍和府，楼盘位于沙井片区，直线距离万丰海岸城1公里左右，与东关拾悦城隔路相望。

交通上，距离11号线沙井站约600米；商业上，周边有西荟城购物广场。目前的配套算不上丰富，但也不差。

远景规划，沙井大空港新城，大型旧改集聚，周边有华润金蚝小镇、海岸城等，待片区面貌改善，价值潜力可期。

价格方面，片区内博林君瑞2020年二手房成交价最高突破8万/平，目前已回调至7字头；招商雍和府，据传预售价5.5万/平，有明显价差。

简而言之，楼盘本身位置不差，有规划，有倒挂，是可以关注的。

整体来看二季度项目，既有刚需可选的也有改善能够关注的，以上这7个盘是我个人认为二季度中相对优质的楼盘。

其实好盘并不多，刚需盘尚且还有的选，改善楼盘少，套数则更加稀少。

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