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新华协信中心|星光十年再启幕,观音桥城市能级迎跃升

Choyee  |  2021-01-25 15:56:3750

搜狐焦点,深度、专业地产服务平台。

2020年12月29日,一锤定音,敲定楼面价14142元/㎡,至此,2020年土拍落下帷幕。

观音桥小苑拆迁地块,这块重庆起拍价最高的地,不负众望刷新了重庆的土地记录。

观音桥,创造了重庆新地王!

(图片来源:铭腾机构)

据悉,小苑地块自公告以来,便成为了重庆各大房企的关注焦点。

网友普遍认为成交价应该在16000元以上,甚至有市民觉得拍到20000元也不为过。

小苑地块是最近两年重庆拿出来的位置最好的地块,是真正的城市中心。2019年拆迁的时候,拆迁价格网传达到了2万。

没办法,位置太好了!步行10分钟可达观音桥步行街,对面是朗晴广场和金鹏北城旺角,距离未来9号线的蚂蝗梁站仅约200米的直线距离,商业、公园、学校、轨道交通等配套十分齐备。

这次刷新历史的地价,仅仅是观音桥高价值的缩影。

01

观音桥:永远的城市中心!

紧随其后,2020年年底收官,12月31日,中心城区供了2宗商住用地:

沙坪坝组团10亩地块,可建规模3.08万方,公告楼面价13867元/㎡;

南坪组团41亩地块,可建规模8.50万方,公告楼面价10400元/㎡;

加上观音桥地块,这三宗地都有一个共同点:

1、位于城市核心区,地块体量不大;

2、都是在区域土地市场“空窗”多年后,“腾笼换鸟”换出来的土地;

3、起拍价都掀起了新高潮。

这几宗地具有重庆楼市风向标意义,可以预见,2021年重庆主城两极分化将更加显著,中心区寸土寸金,身价越来越高。

中心,就是中心!

诞生新晋“地王”的观音桥,从来不会缺少话题。

观音桥富强社区拆迁赔偿方案近期终于传出新消息,据说最高的赔偿单价已超过1.9万/㎡。

(图片来源:重庆购物狂)

要知道,观音桥目前均价也才17823元/㎡,富强社区还不是观音桥最核心的位置,其拆迁价都这么高,未来面包的价格迎来“3万关口”,基本没有问题。

(图片来源:铭腾机构)

2016年2018年,观音桥通过招拍挂等多种形式,一共只出让了4宗地,直到今天,再无土地出让。

稀缺,是其常态。

数据显示,11月,主城有四个区达到了供不应求的状态,分别是江北区、沙坪坝区、南岸区和巴南区。

其中江北区是价格最贵的。

叫好又叫座,让观音桥拥有无可比拟的领先优势。

核心区的成熟,注定进驻观音桥的门票并不多,能进去的方式也就只有等待,等着城市更新,等着拆迁,等着“腾笼换鸟”。

02

“再造一个观音桥!”

2003年,伴随着震耳欲聋的6次大爆破,观音桥步行街正式拉开建设大幕。

观音桥地处嘉陵江北,南有解放碑,北靠渝北区,位于城市的中心地带。

2010年10月27日,观音桥商圈正式被国家旅游局授牌成为“国家4A级旅游景区”。自此,西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业步行街宣告诞生。

“一个商圈做成旅游景区,这是景观性、休闲性、文化性三者融合的充分体现。”

上层领导曾提出,要将把观音桥打造成为国际消费中心,加快推动商圈扩能升级,充分释放经济带活力。

早在2012年,观音桥商圈就已实现商品销售总额1798亿元,成功晋级千亿级。

经过十数年的发展,如今的观音桥商圈日均人流量超过45万人次,国庆双节期间成为最受欢迎商圈。

(图片素材来自《2020中秋国庆大数据报告》)

2014年,江北区政府举行新闻发布会。据悉,观音桥的规划范围将由原来的1.5平方公里扩大至6.8平方公里,核心区将扩大至3平方公里,相当于再造一个观音桥。

千亿观音桥商圈大手笔的城市建设、国际化的商贸规划,是史无前例的。

值得一提的是,观音桥商圈在整个规划期内,要建设出“一心+四区”的五大功能区。

其中“一心”指“时尚潮流区”:包括现在的星光68、北城天街在内,将引进全球80%的奢侈品品牌,形成西部高端奢侈品购物基地。

它是观音桥人气最高的板块,也是观音桥客单价最高的地段,带动观音桥成为“西部领先、全国一流”的千亿级品牌商圈,进而使江北跃居重庆第一商贸大区。

03

星光68:变动的是“圈层”,不变的是“中心”

作为西南地区第一商业步行街,观音桥的商业体量已过百万方,商场不计其数。这时候,考验商业运营能力的时候到了!

你上一秒还挤在新世纪的护肤品专柜的人流里,下一秒也可能在正对面的新世界人气较淡的餐厅里发呆;

天和里至今有许多商铺空置,融恒盈嘉的车库却停满了车;

从大融城出来,有人转去了首尔街淘点物美价廉的衣服,也有人直直走进星光68的Gucci店里,给对象预定新款包包。

慢慢地,你会发现,即使是观音桥,在人流量和消费力等方面,各个商业体有着天差地别的距离。

而那些至今坚挺的商业,一定是做出了差距的,它的存在是不可替代的。

比如定位高端的星光68。

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商业是具有教化和引导作用的,一旦在外界形成标签,那么,前来消费的客户便会形成惯性,就像现在在重庆买奢侈品,面对拥堵的解放碑,不断焕新的观音桥,作为江北、渝北、渝中等区域的几何中心,就成了首选。

而流量、消费力等因素,就像一道天然隐形的分割线,将观音桥划出了不同的“圈层”:

人气最旺盛、消费力最高的区域,集中在协信星光68、龙湖北城天街、茂业天地的50米半径内,这些中心商业已经逐渐站上观音桥商圈的价值第一极,成为顶奢购消费核心圈。比如星光68广场Gucci旗舰店早在2013年就以5万元/㎡的销售额位列中国旗舰店前三强,如今这个数字还在不断扩大;希尔顿逸林酒店是观音桥客房价最高的五星级酒店;

而以大融城、新世纪、红鼎国际为代表的潮流时尚圈,主打时尚,占据着商业价值第二极;而以前文提到的小苑地块、朗晴广场、万汇中心等3公里范围内涵盖的这些消费水平亲民的商业,其引进的商业多为连锁类的平价品牌和社区类商业,规模不算大,客单价亲民,正在形成大众消费圈,占据观音桥商圈第三极的消费价值。

我们或可简要概括为:“一心三极”,至此,观音桥的消费层级拉开了梯度。

当然,坪效也可按照此划分查询,其梯度也是能够拉出来的。

坪效主要是用来计算商场经营效益的指标,用来衡量每坪的面积可以产出多少营业额。

最能够代表门店竞争力的指标,就是坪效和人效,也就是每平米的贡献与人均贡献,能够更全面地体现门店的基本竞争力的关键指标。

衡量一家店的盈利,要均摊到每平方米店铺面积上的销售额,就是零售快消行业通用的“坪效”概念:坪效=(流量x转化率x客单价x复购率)/店铺面积。

从这个公式来看,右边的数字越大越好。最根本的取决于四个维度“流量、转化率、客单价和复购率”。

流量前文已经说了,在观音桥买奢侈品,星光68的无可替代的,复购率和客单价也不必说。

星光68商业整体出租率高,商业极具活跃度和成长性,日均营业额高达约400-700万,单方坪效价值、客单价等均属重庆前列。Gucci超5万元/㎡的营业额,转化出来的高坪效,也证明了星光68在观音桥的“巨无霸”地位。

而且不同业态都有不同的坪效极限,这就形成来不同地段养不同的业态,层次分明的格局。

“一心三极”就是在这样的情境下自然形成的。

(“一心三极”示意图)

星光68,这座长盛不衰的高端商业体,其中心位置从来都是岿然不动。

04

“星光上的立体城市”

商业地产后期的经营是持续性的、长期性的商业行为。

在重庆,商业智慧开启最早的,其实是协信,它拥有超26年做品质商业和购物中心的丰富经验。从渝中到江北,从南坪到人和……这些区域的核心位置,都是协信的战场。至今,协信的商业依然保持着旺盛的生命力。

“协信是一个有着‘商业基因’的企业,是以商业来推动商业地产发展的企业。”

观音桥的星光68,是协信在2011年定制的名片。

在2008年,协信的商业地产发展至第三代产品时,协信开始尝试持有型商业物业的开发,通过持有型物业,经营购物中心,满足客户对品味生活的追求。为此,协信首先从缔造“极致”开始,其典型代表即“重庆星光68”购物广场,作为重庆第一个尝试高端奢侈品购物中心开发的协信集团认为:“先做难度系数150分的项目,再做120分、100分,或其他精品商业项目,也就不再是难事。”

2015年2月,协信集团、新华集团和同景联合体挂牌摘得观音桥一宗地,总价10.2亿元,楼面地价达8899元/㎡。该地块紧邻江北观音桥协信中心,为商业商务用地,可建设面积11.46万㎡,容积率7.5。

接下来,星光68从之前的3.5万方焕新升级至10万方。

作为最高端的商业代表,协信成就千亿商圈的揭幕者,开启观音桥商圈奢侈消费模式。

不仅是体量上的扩容,更带动品牌品类的全面开花。

既有以OMEGA、Gucci、菲拉格慕等为代表的5大国际一线品牌首次入渝,DAKS等3大全球大牌独家登陆,也有Coach旗舰店、Giada直营店等轻奢品牌纷纷入驻……轻奢、潮奢、豪奢在星光68全面绽放。多年来,星光68每年持续引进国际大牌,超100个国际大牌至今驻场在此,10年累计约8万名城市塔尖圈层会员。

10万方能级的星光68成为北区甚至整个重庆的高端消费名片,中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会,于2019年9月正式授予重庆星光68广场“五星购物中心”殊荣。

(图片来源:中国房协商业地产智库)

毫不夸张地说,重庆有钱人都去逛星光68了。

同时贴合5大标准,协信星光领衔涵盖协信中心甲级写字楼、希尔顿逸林酒店等高端业态,星光MALL+酒店+办公+公寓的星光矩合体,以丰富的业态,缔创一流消费核心圈。

扩容后的星光68不仅是观音桥商圈的高端商业门面,更助力观音桥千亿商圈的迅速成熟和腾飞,盛名在外,推动整个重庆的消费升级和蝶变。

12年后的今天,协信是满足现状,还有锦上添花?

它选择了后者。

于是,新华协信中心·星空塔诞生了,以更具体验感的商场和竖向商业模式,打造“西南首个竖向城市商业综合体”。

扼守观音桥的天际线,它更被定位为:星光上的立体城市。

新华协信星空塔总高32层,立体打造西南首个城市竖向商业综合体。它拥有观音桥首个天际垂直步行街,兼顾天际城市办公和天际总裁公馆、星空MALL,外加中间娱乐空间层,创建有特色、有潜力的创新垂直城市空间。

星空塔坐拥2大顶流网红IP:亚洲巨幕单体室内海洋馆和首秀西南的跨界图书,双IP强势聚合消费人气赋能立体商业。

星空塔联袂协信星光68一横一纵高光破空,汇集潮玩、潮品、潮流,打造城市网红聚集地,立体新经济形态,一改传统空中商铺只有吃喝玩乐的单一消费格局。

这并不是口号,在它之前,你不会再观音桥看到这样的形态组合。

这是星空塔的软实力。

硬件也很亮眼:

外立面采用Low-E中空玻璃幕墙和金属线条、金属铝板相结合,构筑国际化的商业界面;

整体设计风格是以美国凯达环球以“海之星”为主题;

1F+4F双奢装大堂设计,其中4F主入户大堂10.2米挑高;

约1300席高配比4层智能化停车场、11部莱茵高配电梯引流到达,对比其他商业体,这里的车位可谓是十分阔绰……

可以预见,星空塔将提供一种全新的观音桥的消费和体验可能性。

(星空塔效果图)

05

中心资产的保值之战

如果认真观察,你会发现今年有钱人对于固定资产的下定速度之快,尤其是坐拥数套房产的人,而且对于地段有种深深的执念。

于他们而言,“地段就像一道天然分割线,将楼盘的价值水平区分开来,尤其是在高端产业、商业等聚集的成熟中心地段”。

他们明白,供地节奏缓慢的核心地段,土地价格保障性会很高,同时其具有不可复制的稀缺性,抵御市场风险能力强,会长期看好。因此可以略有预期介入,博取增值收益。

如果你错过了10年前的星光68,那么,10年后,在其成熟的基础上“立起来”的星空塔,有眼光的你,一定不会容忍自己错过。

毕竟,没有谁想和财富过不去。

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