全球对冲基金和私募股权公司正涌向日本公司，以解锁价值高达25万亿日元(1650亿美元)、被低估的房地产。

企业资产负债表上隐藏的房地产价值，正成为日本今年宣布的一些规模最大的维权活动和并购活动背后的一个主题。据上周的报道称，Elliott Investment Management公布了其持有东京燃气公司5.03%股份的最新举措，该公司估计其房地产投资组合价值约为1.5万亿日元，几乎相当于东京燃气的整个市值。

未实现收益的可能性源于日本企业长期持有办公室、酒店和乡村俱乐部的会计习惯。房地产的价值按账面价值记录，即购置或开发成本减去年折旧。但近年来，日本的房地产价格飙升，尤其是在大都市地区。这意味着，如果房地产被出售，公司可以从账面价值和市场价值之间的差额中获得巨额利润。

这一策略现在正成为投资者关注的焦点，他们仍然认为日本企业被低估了。这一观点是私募股权交易背后的推动力，比如40亿美元收购日本软件开发商Fuji Soft，以及Elliott、Palliser Capital和3D Investment Partners的维权人士股权。

高盛首席日本股票策略师Bruce Kirk表示：“几十年来，我们一直知道日本的房地产价值，但我们从来没有打开价值的钥匙——现在我们有了。这是令人兴奋的事情，你现在开始看到投资者关注它。”

高盛估计，在250多家主营业务不是房地产的日本公司中，可能至少存在25万亿日元的未实现收益。其中持有最多这些资产的是铁路、建筑和公用事业行业公司。

Elliott在东京燃气的持股主要是为了让这家公用事业公司出售其持有的房地产，并更好地利用这笔资金。该公司拥有新宿公园塔，其中包括2003年电影《迷失东京》中出现的东京柏悦酒店。根据东京燃气的年度证券报告，该物业建在一个前天然气储存设施上，价值589亿日元。但根据政府对该地区土地估值的计算，其价值可能超过1800亿日元。

今年早些时候，将Fuji Soft私有化的举动吸引了多家私募股权公司的竞购，这些公司被这家信息技术公司在东京的写字楼组合所吸引。这一过程最终导致KKR&Co.和贝恩资本之间发生了一场罕见的收购战。总部位于新加坡的维权投资者3D在一份报告中表示，如果出售Fuji Soft的房地产，其价值至少为1950亿日元，相比之下，这些资产的账面价值为845亿日元。据悉，3D在Fuji Soft中持有大量股份，并向其施压，要求其私有化。

3D还持有啤酒制造商Sapporo Holdings Ltd.18%的股份，该公司在2023年从房地产业务获得的营业收入与销售啤酒的收入相当。10月，由James Smith管理的Palliser公布了对开发商Tokyo Tatemono Co.的投资，称其价值可能是目前市值的两倍，并鼓励该公司出售部分房地产。

本周，当地媒体报道称，一家与维权投资者Yoshiaki Murakami有关联的基金已入股日本铁路运营商京成电铁株式会社和京滨急行电铁株式会社。尽管Murakami的意图尚不清楚，但铁路运输公司拥有交通枢纽附近的宝贵房产，并从房地产中获得了一些最大的未实现收益。

私募股权公司也表现出了更大的兴趣。房地产公司仲量联行驻日本的国际资本主管Shai Greenberg表示，在向他们提供了解企业所持房产价值方面的建议方面，业务有所增加。

Greenberg表示：“日本企业历来都是重资产企业。遗留资产的市场价值往往与长期贬值的账面价值大相径庭，这使得日本房地产成为维权人士和私人股本基金的‘蜜罐’。”

最近，已经有私募股权公司收购资产密集型公司并出售其房产的案例。KKR于2023年以6700亿日元收购了日立物流，并将其更名为Logisteed，后来又以超过2000亿日元的价格将该公司的一些仓库出售给了自己的房地产资产管理公司KJR management。据当地媒体报道，贝恩资本在2020年以900亿日元收购日本昭和飞机工业公司后，又以约1300亿日元的价格出售了该飞机零部件制造商拥有的一个高尔夫球场度假村。

此外，一些公司受到公司治理改革的影响，意识到回报股东，也正在转向轻资产战略。运输和酒店服务提供商西部电机已出售了其滑雪场，并正在谈判出售其标志性资产之一东京花园露台纪尾井町，这可能是一笔约4000亿日元的交易。今年5月，3D出现在该公司的股东名册上。

高盛的Kirk表示：“我们用多余的现金来回报股东，这是一种唾手可得的成果，现在我们正在进行更复杂的价值解锁。目前，未实现的房地产收益角度尤其有趣。”