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中原按揭:料明年港P完成减息期 按息将降至3.25%

展望2025年香港楼按巿场,中原按揭董事总经理王美凤指出,明年美息仍处回落周期,港元拆息亦将会下跌,当拆息回落一定幅度,银行将再有机会减P,预期明年按息将降至3.25%水平。基于对上一次加息周期港P加幅少于美息,美息加逾5%,港P仅加0.875%,故此港P不会在美国每次减息均会下调,此次减息周期港P减幅将会显著少于美息。

王美凤表示,今年美国减息累计达1%后,明年或基于新总统新政策下通胀走势之不确定性而放慢减息步伐,但香港银行于今年已提速减P累达0.625%,优于市场预期。

市场按息由9月的4.125%逐步减至3.5%,平均按揭额450万计每月供款已累积减少达1600元(减幅7.3%),置业及供楼人士已可提早减轻供款负担,加上租金回报平均已升至3.5%,部分更达4%以上,对比市场按息3.5%,市场上供平过租的个案进一步增加,更多住屋需求人士倾向转租为买,且预期明年至2027年减息期延续,有助持续性配合经济上的利好因素支持香港楼市。

王美凤预期,银行今年提速减P累达0.625%后,预期明年P减幅尚余0.25%,明年美国将继续减息而港P将会进一步下调0.25%后完成减P周期,届时港按息将减至3.25%。

王美凤指出,港P完成减息周期后,接下来香港按息会否进一步回落将取决于拆息回落幅度。按现时H按封顶息率水平,1个月拆息需跌至低于2.2%,按息方可跌穿封顶息率而下降,现时拆息近4.5%多水平与2.2%仍有较大距离。

不过,若明年拆息能逐步下降,银行资金成本降低或可推动银行下调按揭计划息率,令市场按息进一步下跌。在对上一次加息周期实际按息加幅共2.625%,当中不只因为银行加P,而是结合拆息上升、及银行上调按揭计划息率,故此明年整体按息变化将因应P减幅、拆息回落走势及银行按揭计划息率变化而出现调整。

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