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克而瑞研究中心:9月新房供应小幅放量而成交延续降势 预计10月整体成交或将止跌企稳

克而瑞中心称,9月新房供应小幅放量而成交延续降势,9月单月成交较上半年月均跌幅也到达17%,“金九”成色一般,二手房成交走弱,环比降10%,同比增幅收窄至5%,前三季度累计同比与去年持平。土地成交规模持续低位,热度略有回落,平均溢价率3.8%,较上月降0.3个百分点。

克而瑞预判10月,因9月末中央到地方利好频频,先是924国新会推出多项重磅政策,包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等,再是政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳,而后广州南沙全面放开住房限购,沪广深等“四限”调整之后效果发酵,市场预期逐步改善,10月整体成交或将止跌企稳,而一线作为新政利好直接受益者,新房成交仍有放量空间。二手房市场仍处于高位震荡行情,目前整体成交动能略有放缓,但是因刚需购房客群基数较大,叠加二手房业主延续以价换量策略,市场韧性还是略好于新房,预期10月整体成交规模还将延续高位。

新增供应

环比增12%持平上半年月均 一线显著放量环增25%

9月供应规模小幅微增,与上半年月均持平,30个重点城市新增供应908万平方米,环比上升12%,同比下降50%,绝对量为年内低位,与上半年月均值持平,前三季度累计同比降幅为34%。

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一线供应显著放量,环比大增,显著好于上半年月均。4个一线城市整体预计供应面积195万平方米,环比大涨25%,同比下降45%,较上半年月均水平增幅达10%。仅深圳一城显著缩量,同环比降幅均在6成以上,北京、上海、广州环比持增,广州增幅较为显著,单月供应量达80万平方米,达年内单月高点,其中花都区和黄浦区都迎来了多盘加推,累计供应房源量超2000套。

二三线城市供应放量幅度不及一线,绝对量尚不及上半年月均。26个重点二三线城市合计供应714万平方米,环比上涨10%,同比下降52%,累计同比降幅为36%。从变化情况来看,成都、杭州、武汉、长沙、青岛、南京、苏州、宁波等核心城市环比增幅均超3成,对于成都、杭州等短期市场热度较高的城市,房企推盘积极性也相对较高;而武汉、南京、苏州、宁波经历了前期深度调整,目前市场也处于缓慢修复行情,整体供应量稳中有增,但前三季度累计供应与去年同期仍有差距。而郑州、昆明、济南、厦门、常州、福州、嘉兴9月供应显著回落,一方面源于部分城市上月提前放量,本月阶段性疲软;另一方面回落类城市多为短期内市场行情较为惨淡的弱二三线城市,“以销定产”模式之下房企推盘积极性一般,短期仍以去库存为主。

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新房成交

规模三连降至近6年单月次低 京沪深皆环降3成

9月成交成色一般,延续8月低迷行情,即便供给量回升而成交延续稳中有降,为年内次低。据CRIC监测数据,9月30个重点城市整体成交859万平方米,环比下降6%,同比下降34%,与上半年月均值相比仍降17%,前三季度累计同比下降34%。

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一线规模稳中有降,4个一线环比下降15%,同比下降35%,较上半年月均下降12%,累计同比下降27%。除广州外,北京、上海、深圳三个一线城市同环比均有不同程度回落,主要源于居民购房观望情绪持续加剧,尤其是5月刺激性政策对市场提振效应递减,叠加高温、台风天气等不利因素影响,居民购房积极性不高。广州成交量回升主要得益于供应显著放量,成交积极性有一定回升。

二三线城市成交环比降幅4%不及一线,但累计同比降幅均显著高于一线。可以将各城市划分为以下几类:(1)前期热点城市西安、成都等市场增长动力略显不足,成都环比下降16%,西安微增1%,虽成交规模在二三线城市中居前,但因前期刚改需求集中释放,金九成色相对一般。(2)武汉、杭州、苏州、宁波等少数城市成交迎阶段性复苏,环比持增,同比回落,市场有筑底企稳态势。(3)嘉兴因上月基数较低,本月成交同环比倍增,迎来一波小幅放量。(4)多数城市延续低位波动行情,9月传统营销旺季,折扣力度有所上升,而成交表现还是略显低迷,同环比延续降势,青岛、昆明、无锡等同环比降幅均在2成以上。

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项目去化

开盘环比增41% 平均去化率再降4pcts至25%

9月恰逢“金九”传统营销旺季,房企推盘积极性稳中有增,全月24个重点城市首开和加推共计230次,环比增长41%;不过市场热度略有降温继续,去化率较上月小幅微降,据CRIC调研数据,重点城市9月平均开盘去化率为25%,环比下降4pcts,同比下降12pcts;和上半年相比微降1pcts,去化率仍处于低位波动。

分城市来看,上海、成都、天津、长沙热度居前,9月去化率均在5成以上,而从变化趋势来看,大体可分为以下几类:一是前期热点城市北京、上海、成都、西安等本月均存在不同程度降温迹象,去化率同环比齐跌,北京、西安去化率已经降至2成以内,除了因供给结构因素之外,需求略有疲软征兆;二是深圳、长沙、杭州等城市环比持增,而同比大幅回落,供给结构改善仅能刺激市场小幅升温,热度延续低位波动;三是合肥、武汉、重庆、昆明、佛山等城市整体市场已经出现企稳回升征兆,去化率保持同环比齐增,且较上半年月均也存在一定增幅,一方面这些城市经历了漫长的调整期,需求有了局部修复;另一方面,得益于供给结构优化,改善盘尚有购买力支撑,因而整体市场低位回升态势较为显著。

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库存

供求比1.06致库存微增 济厦榕等去化周期改善

9月,因供应持增而成交回落,30个重点监测城市整体供求比由上月的0.88增至1.06,供求持稳趋势延续,16城供求比为1以下,长沙、上海、杭州、北京等因供应显著放量,供求比增至1.5以上。30城库存面积为23768万平方米,环比微增0.2%,同比下降1.6%。

仅济南、厦门、福州、嘉兴等4城消化周期环比有所缩短,降幅多为10%以内,嘉兴因本月0供应而成交倍增,去化周期降幅高达11%。30个重点城市消化周期均高于去年同期,显示库存压力有增无减。从绝对量来看,仍有近8成城市消化周期超过18个月。

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二手住房

9月,16个重点城市二手房成交面积预计为594万平方米,环比下降10%,同比增长5%,增幅进一步收窄。前9月累计成交面积预计为5781万平方米,累计同比增长0.2%。

环比来看,9月二手房市场继续转冷,近7成城市成交回落,北京、苏州、东莞等二手房交易活跃度明显下降,成交环比降幅超过10%,跌幅居于重点城市前列,仅有的几个成交维持正增长的城市,如杭州、佛山等,增幅也普遍在10%以内,市场并无明显起色。同比来看,重点城市涨跌参半,北京、大连等转入负增长区间,成都、青岛等虽然成交规模仍高于去年同期,但同比增幅较上月也有所收窄。预判后市,在924央行多项重磅新政出台后,市场信心有望得以提振,10月及四季度二手房整体成交或将逐渐止跌企稳。

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土地市场

9月,土地市场供地节奏不及去年同期。截止9月25日,全国300城9月经营性土地成交规模仅5806万平方米,较上年同期基本持平。热度方面,至截稿时9月平均溢价率3.8%,较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化,上海、成都、扬州等地单月平均溢价率突破10%,上海更是刷新全国单价第二纪录,但更多的城市还是以低溢价成交为主,广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。

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一线同比量涨价跌,二线量价齐降、三四线量跌价涨。CRIC监测数据显示,截止9月25日,一线城市本月共成交土地209万平方米,环比上月下降8%,同比上升15%;成交金额288亿元,环比增加5%,同比大降27%,由于本月上海曹家渡11万+地块成交,带动成交一定程度上升,环比增加13%,至13748元/平方米。具体来看,广州成交规模最高,达147万平方米,但地块质量相对一般,揽金额62亿元,涉及3宗涉宅地和5宗商办地,3宗宅地均底价成交,总体来看市场热度仍旧处于相对低位。相比之下,上海在优质地块刺激下保持一定热度,2宗涉宅地中,1宗地高溢价成交、1宗底价成交,曹家渡地块溢价率高达31.2%,楼板价高达114145元/平方米,仅次于徐汇滨江小米地王,成为上海单价第二地块。此外,北京底价成交2宗涉宅地和2宗商办地,深圳则零成交。

二线城市成交规模同环比均降。具体来看,至25日二线城市成交建面761万平方米,环比下降32%,同比大降50%。楼板价同比亦大幅下降,降幅达38%,降至4758元/平方米,不过环比上月上涨了9%。具体到城市来看,榜首南京成交建面89万平方米,揽金额63亿元,涉及15宗涉宅地和1宗商办地,除汇通路G32地块1宗地溢价成交外,其余15宗地块均底价成交,整体溢价率仅有1%。居于第二位的济南成交建面81万平方米,揽金额仅28亿元,涉及12宗地,其中王舍人片区两宗住宅地块也溢价成交(8%、9%),其余地块均底价成交,整体溢价率仅有3.2%。值得注意的是,成都本月也有3宗宅块和1宗商办地块土拍,其中锦江柳江地块素质较佳,吸引了绿城、越秀等十多家房企参与竞拍,最终贝好家(贝壳)以楼面价27300元/平方米、总价约10.77亿元竞得,溢价率42%。该成交楼面价刷新成都市土地拍卖楼面价新高。除成都外,其余城市土拍热度较低,溢价率多在5%以下。

三四线城市同环比表现为量跌价涨。截止9月25日,总成交建面4836万平方米,环比下降8%,同比更是大降三成;成交均价环比上涨12%,增至2160元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中,盐城、温州、淮安和徐州四个城市成交规模超过100万平方米,榜首盐城成交建面175万平方米,温州、淮安分别位于第二、三位,成交建面分别为170、141万平方米。本月热度最高的城市为扬州,广陵区、仪征市、邗江区、宝应县多宗地高溢价成交,使得扬州本月整体溢价率显著上升(23%),成为三四线城市中热度最高的城市,其余大多数城市以底价成交为主,市场热度延续低位。

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