光大证券发布报告指出，华润万象生活(01209)中期业绩超预期，购物中心表现亮眼，降本提质增效成果显著。

9月19日，美联储宣布降息50bp，将联邦基金利率下调至4.75%-5.00%，港股物业服务板块涨幅明显，商管龙头华润万象生活上涨7.1%，涨幅靠前。公司2024H1实现收入80亿元，同比+17.1%，其中商业板块收入28.5亿元，同比+23.4%;物业板块收入51.0亿元，同比+13.8%;实现毛利27.0亿元，同比+20.0%，毛利率为34.0%，同比+0.8pct，归母净利润19.1亿元，同比+36.0%;宣派中期股息每股0.279元人民币，特别股息每股0.575元人民币。

光大证券发布报告指出，购物中心经营业绩亮眼，商管业绩持续高增。截至2024年6月30日，公司为108个已开业购物中心提供商业运营及物管服务(储备项目78个)，在抢资源、抢客户、控费用、保业绩的经营策略下，上半年公司在管购物中心实现零售额1007亿元，同比增长19.7%，业主端租金收入125.7亿元，同比增长19.7%，业主端经营利润率67.8%，同比提升0.6pct，购物中心经营业绩出色，带动公司商管业务实现高速增长，上半年购物中心业务实现收入18.9亿元，同比增长34.1%，占总收入比重23.7%，毛利13.7亿元，同比增长35.4%，毛利占比50.7%。

住宅物管规模稳步扩张，关联方稳定交付优质项目。截至2024年6月30日，公司在管住宅项目1335个，在管面积2.6亿平，其中来自华润置地的项目面积占比53.8%，住宅物业管理收入中，来自华润置地交付的项目收入占比62.6%;2024年1-8月，华润置地全口径销售金额1554亿元(同比-25.2%)，位于克而瑞房企销售榜单第四位，销售表现稳健，未来仍有稳定的优质住宅项目交付。得益于管理规模的扩张以及产品服务力提升，公司向社区住户提供的管家服务、润物直选等业务快速增长，上半年业主增值服务收入7.2亿元，同比增长25.6%。

降本提质增效成果显著，现金充裕派息慷慨。得益于组织变革和费用管控，上半年公司行政开支4.1亿元，同比减少7.1%，销售、管理费用率6.5%，同比降低1.5pct，是业绩超预期的主要原因;经营性现金流核心净利润覆盖倍数为89.6%，同比提升17.9pct;中期派息合计19.5亿元，派息率102%，较为慷慨。

风险提示：经济环境影响购物中心零售额与写字楼出租率;住宅外拓不及预期。