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1200亿香港豪门,地产生意缩表1500亿

编者按:本文来自微信公众号 21世纪商业评论,作者:李惠琳,编辑:陈晓平,创业邦经授权转载。

千亿郑氏家族的地产生意,遭逢巨变。

9月26日,新世界发展披露,2024财年(2023年7月-2024年6月末),巨损118亿港元,为20年来首次亏损

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这家总资产4450亿港币的地产巨鳄,本由郑家纯及其长子郑志刚管理 ,分任董事会主席、行政总裁。

业绩会上,郑志刚现身,宣布辞去总裁一职,表示这是“主动作出的决定”,发表10分钟临别感言后,就先行离场。

郑同时辞去在周大福珠宝等家族产业的多项职务,全面退出日常管理,只在新世界留任非执行副主席。

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郑志刚 来源:新世界发展

过去一年,退居幕后的郑家纯,再次走到台前,主导新世界急转掉头,去杠杆、卖资产,一年间缩表超过1700亿港币,合人民币超1500亿元

2024年,这一香港豪门,财富缩水100亿元,减至1200亿元。

更重要的是,长子去职后,家族传承也陡增变数。

力降杠杆

当下,郑家纯家族的当务之急,是降杠杆、降负债。

由于持续扩张,新世界的净负债率,2023年中已攀升至48.7%,为香港四大地产商中最高,危及财务稳健。

父子随即定调,到2024年中期,净负债率要减至40%以下。

郑家地产生意的巨亏,除了物业价值重估,账面损失超85亿港元,主要就是降杠杆的代价。

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来源:图虫

去年6月,新世界发展将旗下新创建集团,出售给周大福控股,回笼现金约218亿港元,产生近83亿港元的非现金损失

年初,郑氏家族定下基调,继续大刀阔斧出售资产,以聚焦核心业务。

3月,其甩卖香港荃湾愉景新城商场及停车场,华懋接盘,交易价40.2亿港元;

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同月,出售西贡傲泷商场商业部分及52个商业车位,买家是申洲国际,作价1.15亿港元。

财报披露,2024财年,其完成出售约77亿港元的非核心资产。

“在当前的经济环境下,房企出售非核心资产比过去更具挑战性。”

汇生国际资本总裁黄立冲向《21CBR》记者分析,现在香港商业、物业的前景预期都不佳,潜在买家会更加谨慎。

多番操作下,其债务状况确有改善。

过去一年,其总资产由6160亿港元,压降至4451亿港元,总负债下降超1100亿港元,然而,净负债率升至55%左右,并未达标。

据悉,郑家还动了出售商业资产的心思。

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最新消息称,新世界位于香港尖沙咀的K11 Art Mall,已收到华润隆地的收购意向,洽购价约90亿港元

这是郑志刚打造的第一个K11艺术购物中心,2024财年,该商场销售额按年增长16%,整体出租率近100%。

不惜放手这样的稀缺资产,郑家降杠杆的迫切性,可见一斑。

多方筹资

新世界发展,由郑裕彤创立于1970年,在过去,它一直奉行低杠杆模式。

郑志刚接手操盘后,对家族事业做了两项推动:一是加大内地投资,二是创立K11,扩张商业版图。

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两大举措放大了杠杆,叠加楼市低迷,新世界自然陷入困境,郑志刚转岗,应属于承担责任的体现。

郑的“退出”,似乎早有迹象。

2023年11月,郑家纯时隔多年露面,称正在物色接班人,若没有合适的家族成员,可以向外招聘。

第二个月,新世界就宣布马绍祥担任首席营运总监。公告称,其将协助郑志刚处理集团香港业务的日常管理及营运。

现年61岁的马绍祥,服务郑家多年,之前为“新创建”行政总裁,2022年转至新世界发展,马在特区政府担任过发展局局长等职。

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马绍祥

饶是困难重重,郑家地产基业,还是非常厚实的。

2024财年,新世界发展的收入体量,为358亿港元,尤其核心经营溢利,依然高达69亿港元。

其核心的物业销售,收入约161亿港元,同比下跌40.8%,其中内地市场销售额125亿元,价格也在下探,平均售价为4.4万元,去年为5万元。

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为加快现金回流,郑家加快卖楼速度。

9月中,香港热盘“柏蔚森”,加推30伙,连同45伙余货,一起打出最高18%的折扣。项目负责人称,现已进入减息周期,相信有更多买家考虑入市。

郑家也非常务实,以价换量。

柏蔚森I首推60套房源,折后均价约17188港元/平方英尺,成为片区内折后均价最低的新盘。

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郑家还以资产腾挪,为新世界提供资金支持。

8月,郑氏父子实控的周大福,从新世界购入深圳前海周大福大厦30%的股权,为其带来14.4亿元进账。

多措并举,新世界的财务安全,应保无虞。截至6月末,其可动用现金约467亿港元。

优质的商业资产,也给郑家降杠杆提供空间。

据称,新世界发展已抵押上海K11商场,获得了数十亿元人民币的贷款。

转变打法

于郑家而言,一个有利的局面是,其在内地的投资,逐步进入收成期,或能回流现金。

2021年,父子俩将总部从香港迁至广州,以深耕内地市场。

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大湾区、长三角是郑家的重仓区域。2024财年,两大区域贡献内地市场85%的销售额。

如在广州和深圳,郑家就有投资8个城市更新项目,可售面积达200万平方米。

据悉,这些项目前期投入资金少、利润高,货值约800至1000亿元,多个项目处于开发阶段,一旦市场回暖,即可进入“收成”阶段。

这些年,郑家父子的精力,更多倾注在商业地产,其K11的版图在加快扩张。

9月10日,新世界在广州落地大湾区首座K11 Select,总投资超百亿,商业体量8万平方米。

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K11在内地的首个旗舰项目“深圳K11 ECOAST”,将于12月底开业,预计将会是深圳最大的购物中心之一

据管理层透露,2024财政年度开始,内地和香港将有20个K11项目开业,在内地市场,预计到2026财年时将开业38个K11项目,共计约297万方。

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K11 Select,是商业板块扩张的主打产品线,据称为“年轻潮流版K11”,主力客群是18-25岁的新生代消费者。

如今,新世界全力降杠杆,K11也不再主打重资产

如广州K11 Select,即与广州地铁合作,新世界占65%权益。无锡、厦门、上海、杭州四个K11 Select,则为纯粹的轻资产服务项目。

2024财年,新世界物业投资收入约52亿港元,同比增长5%。

管理层预计,从2023财年至2027财年,K11租金收入预计约有30%复合增长,经常性收入会增加至总收入50%。

坐收租金,利润率高,现金流好,对于化解整体债务风险,助益很多。

等赚钱的路子真正变了,郑家的地产生意,会稳得多。

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