克而瑞地产发布研报称，保利发展(600048.SH)、中海地产(00688)、华润置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)四大央企近年来发展势头迅猛，2024上半年几家企业的合约销售额都超过了1000亿元，保利发展继续保持着销售第一的地位，与后面几家房企拉开了较大的差距。中海继续以利润王著称，华润大力发展第二曲线，招商持续发挥产业推动优势。

就目前的情况来看，坚守主业的房企势必在短期内会经历利润率和去化率的压力，而开辟第二曲线也要面临市场不确定性的投资风险，四大央企即使是在资金较为充足的情况下，在当前的市场环境下也都面临着一定的挑战。

投资力度均大幅降低，保利和中海存货去化压力较大

在拿地规模方面，随着房地产市场的下行，即使有着一定社会责任的四大央企也出于企业整体运营的考虑减少了拿地规模，2024上半年拿地销售建面比最低的是保利发展，仅有0.12。相较之下，华润的拿地销售建面比达到了0.39，在四家企业中是最高的。从历年的表现来看，华润置地的拿地销售建面比在几家央企中整体都相对较高。

拿地的减少，直接导致的是企业总土储规模的收缩。从2024年中期的情况来看，四大央企的总土储建面相较于期初都减少了8%以上，减少最多的招商蛇口超过了10%。从土储绝对数量来看，保利发展以7140万平米的规模稳居第一，其次则是华润置地的5699万平米。

在销售下行的背景下，房企都面临着去库存的压力，四大央企也不例外。从四家企业披露的存货情况来看，已竣工物业(A股：开发产品，H股：持做销售物业)在存货中的占比近年来呈现逐渐提升的趋势，其中保利和中海的竣工存货占比都超过了20%，中海甚至达到了30.17%(2023年底数据)，存货去化压力相对较大。

从2024上半年的营收与利润情况来看，保利发展作为规模第一的房企，其营业收入也达到了1392.49亿元，是所有房企中最多的，同时企业的毛利润也是最高的223.08亿元，但是净利润方面则被中海和华润反超。

从利润率水平来看，中海和华润与另外两家企业拉开了一定的差距。其中中海的归母核心净利率达到了12.24%，华润置地更是达到了13.57%，在全行业中都保持着前列水平。

然而仔细看这两家企业的营业收入分布情况则可以发现，中海的房地产销售收入占比达到了94.37%，而华润则降到了74.72%。中海坚持房地产开发主业，保持较高的利润率，更多是得益于企业的成本控制能力。

华润置地保持较高的利润水平，则主要是因为企业经营性业务的第二曲线已经形成，支撑企业盈利。2024上半年华润置地实现核心净利润107亿元，其中经营性业务核心净利润55亿元，占比提升至51.4%，经营性业务核心净利润占比首次过半。与毛利率只有12.4%的地产开发业务相比，经营性业务收入占比增加，大大提升了企业的盈利水平。上半年华润新开业6个购物中心，实现租金收入95亿元，同比增长9.7%;零售额916亿元，同比增长21.9%，各项指标均实现了较快的增长，已成为企业重要的发展动力。

除了华润置地之外，招商蛇口的房地产销售收入占比也降至77.82%，资产运营与城市服务业务作为业绩增长的第二曲线也初具雏形。从资产运营端来看，2024上半年招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比增长15%，EBITDA实现18.95亿元，同比增长14%。同时城市服务端旗下的物业管理和轻资产运营服务平台——招商积余，期内实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%。

在财务指标方面，四大央企的财务状况都较为健康，三条红线均处于绿档且较为安全的水平。总资产和持有现金最多的是保利发展，分别达到了13900亿元和1464亿元。但是保利发展的非受限现金短债比为1.22，在四大央企中最低;净负债率为66.18%，扣预后资产负债率为66.89%，在四大央企中都是最高的。由于央企强大的融资能力，四家企业资金成本都低于3.5%，几家企业在资金方面都没有太大的问题。

整体看来，四大央企目前在经营方面各有所长，保利和中海仍然重点坚守房地产主业，保利发展以规模取胜，中海坚持利润为王;而华润和招商另辟蹊径，第二曲线发展取得了一定的成果。就目前的情况来看，坚守主业的房企势必在短期内会经历利润率和去化率的压力，而开辟第二曲线也要面临市场不确定性的投资风险，四大央企即使是在资金较为充足的情况下，在当前的市场环境下也都面临着一定的挑战。