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中原地产︰楼市紧随港股反弹 料第4季香港楼价止跌回升3至5%

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示,继美联储减息后,上月24日中央政府“超预期”放水救市,港股持续旺势,恒指6日劲升4196点或28%,势触发财富效应楼市极可能“历史重演”紧随其后反弹,预计第4季楼价止跌回升,升幅约3至5%,成交量以倍数上升。

股市与楼市关系密切,即是股市急升,楼价例必跟随,而股市一般比楼市快行约2至6个月。翻查历史数据,由1995年1月至2018年1月期间,香港曾经历5轮“港股大时代”,期间每次港股大反弹,楼价亦同步受惠向上,多次呈“V型”报复式反弹,升幅最少2成,其中有两轮升幅更达1倍以上,见证香港股楼皆旺,被形容为“股楼大时代”。

历史上5轮股楼大升市,当中以及2008年金融海啸后升幅最惊人;先是2003年3月至2007年10月,恒指由8634点升至31352点,累升2.63倍;中原城市领先指数CCI于2003年5月跌至31.34点,创该指数历史新低。但受惠股市反弹,楼价亦紧随于两个月后见底回升,升势直至恒指于2007年10月见顶之后的五个月、即2008年3月才回落,期间楼价升1.32倍。

另一次“港股大时代”于2008年出现,当年恒指反弹近1.2倍,由2009年2月12811点,升至2015年4月28133点才见顶,期间楼价升幅更劲过股市,有近1.6倍,是过去5轮“港股大时代”之中,楼价升幅最劲一次。翻查数据,当年恒指见顶后,10个月内劲跌32%,楼价亦于4个月后跟随下跌,幅度13%。而最近一次出现的“港股大时代”,则于2016年2月至2018年1月出现,当时恒指反弹72%,楼价亦在3年内升48%。

股市先行于楼市另一例证,1997年亚洲金融风暴前夕,7月恒指升至16365点见顶,楼价亦于三个月后撑顶。同年10月,CCI报100.71点,创历史新高。当年恒指见顶后,至1998年8月跌至9808点才见底,累跌56%,楼市同样于两个月后见底,累跌52%,跌幅与股市十分接近。

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