中指院监测，2024年9月房地产企业债券融资总额为428.3亿元，同比增长8.0%，上年低基数影响下同比转正，环比下降22%。行业债券融资平均利率为3.06%，同比下降0.62个百分点，环比增加0.53个百分点。

融资结构：信用债发行量环比小幅下降，ABS发行量显著增长

从融资结构来看，9月，房地产行业信用债融资169.9亿元，同比下降5.1%，环比下降52.1%，占比39.7%;ABS融资258.4亿元，同比增长24.0%，环比增长33.1%，占比60.3%。

2024年1-9月，房地产行业债券融资总额4130.2亿元，同比下降27.0%，降幅较上月有所收窄。其中，信用债融资2561.1亿元，同比下降26.8%，占比62.0%;海外债发行金额67.0亿元，同比下降53.7%，占比1.6%;ABS融资1502.2亿元，同比下降25.5%，占比36.4%。

9月信用债发行总量较上月下滑，因上月基数较高，民营房企发债规模和范围有所减少，滨江、美的置业月内发行3笔信用债，合计规模19亿元，但在信用债发行总额的占比有所上升，较上年提升2.9个百分点。月内保利发展、华发股份等央国企仍积极发行信用债，分别为20亿元、8.9亿元。本月公司债较上月发行规模增加，占信用债发行总额的56.5%，3年以上债券占比达到58.8%，带动月内信用债平均发行年限延长。

ABS发行金额环比增长，发行规模达到258.4亿元，连续两月大幅增长。其中，类REITs是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达45.8%;其次是供应链ABS，占比30.7%;CMBS/CMBN占比为20.1%，另有少量保障房ABS。

总体来看，本月ABS产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放。月内，保障房REITs上新，招商基金招商蛇口租赁住房REIT完成发行，发行规模13.64亿元，底层资产为位于深圳市南山区的太子湾人才公寓一期以及招商桃花园五期的林下项目。两个项目均属于招商蛇口旗下“壹栈”系列的人才租赁住房，建筑面积约6.53万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套。据测算，若按照发售价格2.727元/份和5亿份的发售份额计算预计募集资金总额，2024年7月1日至12月31日期间对应的预测净现金流分派率将为4.00%(年化)，2025年对应的预测净现金流分派率为4.05%。

本月，消费基础设施REITs、仓储物流REITs、产业园区基础设施REITs等均扩容，如华夏大悦城商业REIT发行规模33.23亿元，华泰宝湾物流REIT成立规模12.19亿元，易方达广开产园REIT、博时津开产园REIT发行规模分别为20.58亿元、11.99亿元。公募REITs市场经过三年多的发展，进行常态化发行，趋势稳定向上。

从融资利率来看，本月债券融资平均利率为3.06%，同比下降0.62个百分点，环比增长0.53个百分点。本月海外债零发行、信用债和ABS利息同比均下降带动融资综合平均利率下降。其中，信用债平均利率为2.80%，同比下降1.1个百分点，环比增长0.26个百分点;ABS平均利率为2.53%，同比下降0.13个百分点，环比增长0.70个百分点。

从典型房企债券发行来看，本月保利发展融资额度最高，为20亿元，苏高新平均融资利率2.06%，融资成本最低。