瑞银首席投资官股票策略师乔纳森·沃伦什(Jonathan Woloshin)上周五在一份报告中写道，利率的方向和水平以及共和党通过立法的权力，将决定特朗普第二任期政府下的房地产格局。

他说：“重要的是，当选总统特朗普上台后，将不存在可以否决的多数。”这意味着国会将需要通过和解来执行任何重大的税收改革，而不是通过一项法案，即除非共和党能从民主党那里获得足够的支持来通过一项税收法案。

财政、关税和移民政策将对通胀和10年期美债收益率产生最大影响，而这反过来又将影响利率的幅度和方向。

Woloshin称，“我们认为商业地产市场将受益于一系列政策，包括保留1031交换协议(1031 exchange)，维持199A转让豁免和加速折旧，以及搁置任何国家租金管制的尝试。”

对银行业采取更宽松的监管方式也可能提振商业地产贷款。此外，瑞银预计中国将推动降低资本利得税率。

对住房最直接的影响是，新政府预计将专注于开放更多的联邦土地用于开发，扩大目前为1万美元的州和地方税(“SALT”)上限，使2017年的税收改革法案永久化，提高主要住宅销售的资本利得上限，以及放宽法规以促进住房建设。

瑞银最初的预期是基于竞选期间提出的建议，而不是基于任何官方政策，因为官方政策要到2025年1月20日唐纳德·特朗普就职后才会出台，实际实现可能是完全不同的。

瑞银关注的重点是：

根据将于2025年底到期的2017年《减税和就业法案》，将税收改革永久化。

对移民的重大限制以及大规模的驱逐行动。

将在美国生产的公司的公司税从20%降至15%，将所有其他美国公司的公司税降至20%。

将资本利得税的最高税率从目前的20%降低。

对所有进口产品征收10%-20%的基准关税，对从中国进口的产品征收60%-100%的基准关税。特朗普还讨论了如果墨西哥政府在移民政策上不合作，将对墨西哥进口产品征收25%的关税。

在房地产方面，Woloshin指出，特朗普的提议可能会扩大联邦赤字，从而导致收益率曲线更陡峭。降低资本利得税和企业税对企业和消费者都有好处，但利率上升可能损害住房负担能力，并促使房屋建筑商增加激励措施以保持住房可负担，这可能会抵消减税带来的好处。

这位策略师表示：“奥巴马政府的平衡举措将是通过削减足够支出来抵消以供给和增长为导向的议程，以防止赤字进一步扩大。”

关税最终可能会损害新房和维修与改造市场。Woloshin说：“如果特朗普推进关税，尤其是对中国提出的繁重关税，不仅可能会对美国经济造成整体通胀，而且会对建造和/或改造房屋的成本产生重大影响。”

严格的移民限制不仅会增加房屋建造的劳动力成本，还会减少对住房的需求。据估计，来自美国以外的工人占建筑业劳动力的很大一部分。驱逐工人意味着更少的消费者和更少的工人。

在上一届特朗普政府期间，联邦住房金融管理局(Federal Housing Finance administration)试图着手释放房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)。到拜登上任时，这种情况没有发生。拜登政府也没有采取任何措施将抵押贷款巨头私有化。虽然GSE并不发起抵押贷款，但它们在担保住房抵押贷款和保持抵押贷款市场平稳运行方面发挥着至关重要的作用。瑞银对两家公司大举私有化持怀疑态度。

Woloshin说，“鉴于楼市对整体经济的重要性，以及总的来说，‘抵押贷款管道’运作良好，我们质疑这是否是对政府时间和政治资本的最佳利用。”

自特朗普获胜以来，投资者对房屋建筑商股票的信心有所下降。iShares美国住宅建筑ETF 自11月5日收盘以来下跌2.6%，与标准普尔500指数2.9%的涨幅形成鲜明对比。

不过，瑞银认为这对商业地产有许多积极影响。它认为，1031交换协议(1031 exchange)将保持目前的形式，在可预见的未来似乎是安全的。1031协议指的是将一处房产交换为另一处房产，从而使资本利得税得以延后。

此外，根据税法第199A条的规定，即将上任的政府可能会对部分直通企业收入实行20%的永久性减税。这位策略师表示：“这一拨备显然有利于房地产投资信托基金的股息和房地产投资，也是TCJA的一部分。”

Woloshin还预计，房地产投资信托(REIT)的地位是安全的，全国租金管制成为问题的可能性很小。